گفت وگوی با یک مسوول راجع به «برنامه ۳۵ ماده ای جهت جنبش ساخت و تسهیل خرید خانه»
شارژ مسکن با املاک منجمد
عبارات مهم : صندوق
گفت وگوی با یک مسوول راجع به «برنامه ۳۵ ماده ای جهت جنبش ساخت و تسهیل خرید خانه»
شارژ مسکن با املاک منجمد
به گزارش دنیای اقتصاد؛یش نویس برنامه اجرایی طرح مسکن «پیشگام» جهت تصویب در هیات دولت، تهیه شد. شرح این برنامه، نقشه «رونق از بافت فرسوده» را نشان می دهد که مطابق آن، جهت نخستین بار بخشی از «املاک منجمد» تحت مالکیت دولت، به کمک بازار سرمایه – انتشار اوراق صکوک- در خدمت تامین مالی مسکن قرار می گیرد. با این روش، چالش بعد انداز در صندوق «یکم» جهت پرداخت هر سال ۵۰ هزار فقره وام مسکن طی ۴ سال، برطرف می شود. نقشه تدوین شده، مشمول بر محرک های دوطرفه، از جمله «افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف وام نوسازی» است.
بسته عملیاتی دولت جهت «تحریک» ساخت وساز و «تسهیل» خرید مسکن، با تهیه پیش نویس «نقشه رونق از بافت های فرسوده» آماده شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه متولی بخش مسکن در جهت تهیه «برنامه اقدام» جهت اجرای طرح مسکن «پیشگام» تهیه کرده، حاکی است: وزارت راه و شهرسازی در پی ابلاغ مکتوب اولویت های تخصصی این بخش از سوی مدیر جمهوری، یک برنامه ۵ ساله جهت تحریک، تسهیل و تامین مالی متفاوت عرضه و تقاضای مسکن صرفا در محدوده مشخصی از شهرها تدوین کرده که متن آن با ۳۵ ماده بعد از بررسی و تایید اولیه در جلسه ای با حضور معاون اول مدیر جمهوری طی روزهای آینده، جهت تصویب نهایی به هیات دولت ارائه می شود.
گفت وگوی با یک مسوول راجع به «برنامه ۳۵ ماده ای جهت جنبش ساخت و تسهیل خرید خانه»
مکان اجرای برنامه دولت جهت ایجاد رونق هدفمند در بازار مسکن، بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی –محل سکونت حدود ۲۰ میلیون نفر بدمسکن- تعیین شده است است و در قالب آن مجموعه ای از تسهیلات ارزان قیمت به دو روش متفاوت و از سه منبع متفاوت، جهت تامین مسکن ۲۰۰ هزار خانوار در هر سال، به سرمایه گذاران ساختمانی، مالکان املاک فرسوده، حاشیه نشین ها و همچنین منزل اولی ها پرداخت می شود.
این برنامه بعد از آن تهیه شده است که مدیر جمهوری در جریان ابلاغ مکتوب احکام و ماموریت های دستگاه های متفاوت در دولت دوازدهم، از وزارت راه و شهرسازی می خواهد «به عنوان بااهمیت ترین اولویت بخش مسکن، ایجاد تحول جهت سرمایه گذاری (نوسازی) در بافت های فرسوده» را در دستور کار قرار دهد.
وزارت راه و شهرسازی در این برنامه با لحاظ تجربه شکست خورده «وابستگی صرف به اعتبارات بانکی جهت جنبش مسکن»، استفاده از ظرفیت بکر «املاک منجمد دولتی» و همچنین «منابع صندوق توسعه ملی» را جهت تامین نیروی مولد رونق مسکن، به دولت پیشنهاد کرده هست. سال ۹۳ هیات دولت در مصوبه ای با هماهنگی کامل بانک مرکزی، مقرر کرد هر سال ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی مختص بافت فرسوده پرداخت شود ولی بازدهی این برنامه بعد از سه سال، به شکل پرداخت کمتر از ۴۰ هزار فقره وام طی این مدت، از ناتوانی بانک ها در تامین سنتی اعتبار مورد نیاز جهت پرداخت تسهیلات حکایت دارد. متولی بخش مسکن با درس از این تجربه، مسیرهای متفاوت تامین مالی را به دولت پیشنهاد می کند.
شارژ مسکن با املاک منجمد
درصورت موافقت نهایی و تصویب «برنامه اقدام جهت رونق مسکن» در دولت، بخشی از دارایی های ملکی وزارت راه و شهرسازی با ارزش مجموع ۱۵۰۰ میلیارد تومان به واسطه انتشار اوراق صکوک –تحت تاثیر برقراری ارتباط سه جانبه بین دولت، بازار سرمایه و بازار پول- در خدمت شبکه بانکی جهت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام ارزان قیمت ساخت و خرید مسکن قرار می گیرد. این دارایی ها، در شرایط فعلی بازارپذیر نیستند و نهایت اقدامی که تا به حال با این نوع املاک انجام شده، «فروش خام (زمین ها) با قیمت کمتر از ارزش افزوده بعد از ساخت» یا «واگذاری مشارکتی» بوده که در هر دو روش، امکان زیاد کردن دامنه بهره برداری عمومی از این دارایی ها به شکل «اهرم جهت استفاده موثر و گسترده» فراهم نبوده است.
اما در برنامه تازه دولت، بخشی از املاک منجمد با مالکیت دولتی، بدون واگذاری و با حفظ اصل مالکیت، در خدمت شارژ بازار مسکن قرار می گیرد. دومین منبع مولد در این برنامه، صندوق توسعه ملی است که بر اساس آن، درخواست سپرده گذاری ۵ میلیارد دلاری یا معادل ریالی آن از منابع این صندوق نزد صندوق بعد انداز مسکن به شکل قرض الحسنه جهت دوره مشخص، پیشنهاد شده است است.
گفت وگوی با یک مسوول راجع به «برنامه ۳۵ ماده ای جهت جنبش ساخت و تسهیل خرید خانه»
سعید متمول، مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری کشور عزیزمان ایران در حوزه برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، راجع به شرح پیش نویس ۳۵ ماده ای جهت رونق بخش مسکن از بافت فرسوده، به «دنیای اقتصاد» گفت: این برنامه به نوعی، احیای مصوبه سال ۹۳ هیات دولت به شکل متفاوت محسوب می شود و اهداف آن، «افزایش قیمت بازدهی سرمایه گذاری در نوسازی بافت فرسوده جهت جلب بخش شخصی به این مناطق شهری» و همزمان «هدایت تقاضای خرید مسکن به این مناطق جهت دستیابی به رونق بازار مسکن» است.
متمول راجع به تسهیلات در نظر گرفته شده است نیز گفت: تسهیلات ساخت و خرید مسکن و همچنین تسهیلات اجاره جهت دوره تخریب و نوسازی املاک فرسوده، به دو شکل بدون سپرده و نیاز به سپرده گذاری تعریف شده است هست. بر این اساس پرداخت هر سال ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی بدون سپرده، ۲۵ هزار فقره وام ودیعه (اجاره) و همچنین ۵۰ هزار فقره «وام مرمت» در نظر گرفته شده است هست. وام مرمت جهت مقاوم سازی و اصلاح آن دسته از املاک فرسوده فاقد شرایط تخریب، پرداخت می شود.
شارژ مسکن با املاک منجمد
مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری راجع به شرایط تسهیلات تاکید کرد: این تسهیلات با قیمت سود یارانه ای به شکل پوشش نیمی از قیمت سود تسهیلات و حداکثر تا سقف ۱۰ درصد قیمت ها، به سازنده ها پرداخت می شود. تسهیلات ساخت به صورت ۱۰۰ درصد در آخر عملیات نوسازی و احداث واحدهای مسکونی، توانایی فروش اقساطی دارند به این معنا که کل وام های ساخت می تواند به خریداران واحدهای مسکونی انتقال یافته شود. خریداران واحدهای مسکونی نوسازی شده است در بافت فرسوده، از امکان «دو وام جهت خرید یک خانه» بهره مند می شود به این معنا که امکان استفاده توام وام صندوق بعد انداز مسکن «یکم» و وام ساخت انتقال یافته شده است به خریدار، وجود دارد. تسهیلات نوسازی در سه سطح ریالی به شکل ۶۰ میلیون تومان در پایتخت کشور عزیزمان ایران و کلان شهرها، ۵۰میلیون در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و همچنین ۴۰ میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می شود.
به این ترتیب، سقف تسهیلات نوسازی در صورت تصویب این برنامه در دولت، ۱۰ میلیون تومان نسبت به وام های نوسازی فعلی زیاد کردن پیدا می کند. یارانه قیمت سود تسهیلات با نشانه جلوگیری از کندسازی و تاخیر در ساخت وساز، دارای تاریخ مصرف هست. ساخت وسازها در بافت فرسوده بر حسب مقیاس پروژه، حداکثر تا سه سال مشمول یارانه قیمت سود وام نوسازی خواهند بود و بعد از آن، دوره همکاری از طرف بانک عامل، با قیمت مصوب شورای پول و اعتبار جهت سازنده محاسبه می شود. متمول راجع به سهم سکونتگاه های غیررسمی از تسهیلات نوسازی گفت: 15 درصد از حجم تسهیلات، به حاشیه نشین ها جهت اصلاح اوضاع سکونتی ارزش تخصیص پیدا خواهد کرد.
این مقام مسوول راجع به سه منبع مولد تامین اعتبارات مورد نیاز جهت «برنامه اقدام» نیز به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در صورت موافقت با پیش نویس این برنامه، وزارت راه و شهرسازی اجازه پیدا می کند تا سقف 1500 میلیارد تومان، به اعتبار املاک و اراضی در اختیار خود، نسبت به انتشار اوراق صکوک اقدام و منابع حاصل از فروش اوراق را به مدت 4 سال نزد صندوق بعد انداز مسکن سپرده گذاری کند. در این مسیر، بانک عامل بخش مسکن موظف می شود هر سال به میزان 2 برابر منابع سپرده گذاری شده است از این محل یعنی به اندازه 3000 میلیارد تومان، تسهیلات ساخت و خرید مسکن به متقاضیان واجد شرایط معرفی شده است از سوی متولی نوسازی بافت های فرسوده در دولت پرداخت کند. مطابق این فرمول، بازپرداخت اصل اوراق بر عهده وزارت راه و شهرسازی و تامین سود اوراق در حد رعایت قیمت سود بازارپذیر در بازار سرمایه، برعهده شرکت برنامه و بودجه است.
براساس این برنامه، به اعتبار املاک دولتی، امتیاز پرداخت تسهیلات ارزان قیمت جهت جامعه هدف، در صندوق بعد انداز مسکن، تولید می شود. در حال حاضر مسئله مهم یک گروه از تقاضای مصرفی واجد شرایط دریافت وام منزل اولی از صندوق یکم، ناتوانی در تامین مبلغ سپرده مورد نیاز است که با منابع حاصل از انتشار اوراق به اعتبار املاک دولتی، این مسئله حل می شود.
متمول راجع به دومین منبع مولد تامین تسهیلات ساخت و خرید مسکن به ماده ای دیگر از پیش نویس برنامه اقدام اشاره کرد که مطابق آن دولت اجازه پیدا می کند نسبت به برداشت ۵ میلیارد دلار به صورت ارزی یا معادل ریالی آن از صندوق توسعه ملی اقدام و منابع مذکور را به صورت قرض الحسنه در صندوق بعد انداز مسکن یکم نزد بانک مسکن سپرده گذاری کند. منابع حاصل از این روش تامین مالی، صرف اعطای تسهیلات حمایتی تامین مسکن در بافت ناکارآمد شهری خواهد شد. مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری کشور عزیزمان ایران در حوزه اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه محورهای این برنامه و مدل های تامین مالی آن بر اساس الگوهای جهانی حمایت از نوسازی بافت های فرسوده و رونق بخشی به مسکن طراحی شده است هست، گفت: در قالب سومین منبع مولد، بانک مرکزی موظف خواهد شد تا سقف ۵ درصد از مانده سپرده های قرض الحسنه در شبکه بانکی را جهت خرید اوراق قرض الحسنه انتشار یافته از سوی وزارت راه و شهرسازی تخصیص داده شده است دهد.
به این ترتیب با منابع حاصل از عرضه اوراق، امکان اجرای طرح های غیرانتفاعی و عام المنفعه در بافت های ناکارآمد شهری فراهم می شود. برآوردها نشان می دهد با این روش، حدود ۳ هزار میلیارد تومان منابع نقد تامین می شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در بسته عملیاتی تازه دولت صرفا متمرکز بر تسهیلات نبوده است و سایر ابزارهایی که منجر به تسهیل فضای کسب وکار سرمایه گذاران در بافت ناکارآمد شهری می شود و هزینه های جانبی ساخت وساز را کم کردن می دهد به طور جدی مورد توجه قرار گرفته است.
تخفیف ۵۰ درصدی در عوارض ساخت وساز در بافت های فرسوده از سوی شهرداری ها، تخفیف ۵۰ درصدی در هزینه صدور انشعابات و واگذاری تراکم شناور ساختمانی به سازنده ها جهت اجرا در خارج از بافت های تاریخی و فرسوده ای که محدودیت زیاد کردن طبقه در آنها وجود دارد و همچنین معافیت ساخت وسازهای بافت فرسوده از مالیات بر ساخت و فروش، از جمله مشوق های تدارک دیده شده است در برنامه اقدام جهت رونق در بافت فرسوده هست. همچنین تسهیلات ساخت نیز در بافت فرسوده، سریعتر از موعد مقرر در سایر مناطق شهری قرار است پرداخت شود. در این برنامه پیشنهاد شده است بخشی از وام نوسازی بعد از صدور پروانه و تخریب بنای کلنگی، در اختیار سازنده قرار بگیرد تا قیمت بازدهی سرمایه گذاری در پروژه به واسطه کم شدن وقت دسترسی به تسهیلات، تقویت شود. براساس محتوای پیش نویس برنامه اقدام جهت اجرای طرح مسکن پیشگام، کلیه وزارتخانه ها و دستگاه های دولتی مکلف می شوند در جهت اجرای مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اراضی تحت مالکیت خود در بافت های فرسوده درون شهرها را به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی جهت اجرای برنامه تامین مسکن ارزان قیمت و حمایتی واگذار کنند.
بررسی «دنیای اقتصاد» راجع به گارانتی اجرای برنامه «رونق مسکن از بافت فرسوده» نشان می دهد: اجرای این برنامه منوط به موافقت دولت با پرداخت یارانه قیمت سود تسهیلات و همچنین برداشت از صندوق توسعه ملی است در غیر این صورت، امکان اجرای کامل این برنامه بعید خواهد بود. در پیش نویس بسته رونق مسکن، عددی که مشخص کننده یارانه مورد نیاز جهت قیمت سود باشد، وجود ندارد و هنوز محاسبه دقیقی جهت میزان یارانه مورد نیاز جهت پوشش قیمت سود تسهیلات نوسازی مختص بافت فرسوده انجام نشده است (یا دست کم اعلام نشده است) ولی گزارش «دنیای اقتصاد» از تجربه های گذشته تامین یارانه قیمت سود بانکی تسهیلات مسکن با توجه به تعداد تسهیلات در نظر گرفته شده است جهت دوره تازه و همچنین قیمت سود کنونی تسهیلات نشان می دهد: یارانه مورد نیاز جهت پوشش قیمت سود تسهیلات نوسازی -با احتساب قیمت سود موجود جهت وام های مشارکتی (۱۸ درصد) و تامین ۹ درصد آن به شکل یارانه صرفا جهت وقت ساخت وساز (۲ ساله)- رقمی در حدود ۱۰۰۰ میلیارد تومان تخمین زده می شود. با این حال، مورد نیاز است بر حسب اینکه، مبنای دولت، پوشش قیمت سود تسهیلات فقط جهت وقت ساخت باشد یا جهت مجموع دوره ساخت و فروش اقساطی، یارانه مورد نیاز قیمت سود وام نوسازی مورد محاسبه دقیق قرار بگیرد.
واژه های کلیدی: صندوق | منابع | برنامه | یارانه | برنامه | تسهیلات | برنامه ریزی | تسهیلات مسکن | پرداخت یارانه
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
